May 6, 2021

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Nutze den Finanzleuchte Budget-Rechner und du siehst, wie viel du dir leisten kannst – ausgehend von deiner persönlichen Situation.

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Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Früher oder später muss sich jeder angehende Immobilienbesitzer mit der Baufinanzierung beschäftigen. Während einige Menschen sorgfältig planen und sich schon Monate im Voraus in das Thema einlesen, sind andere spontan und beschäftigen sich erst nach dem Objekterwerb damit. Erstere möchten eventuell langfristig planen und sehen den Hauskauf als Investition an, die anderen möchten einfach nur ihr Traumhaus finden und erst danach wissen,
ob sie es sich überhaupt leisten können. Insbesondere in Großstädten ist eine vorgezogene Finanzierungsanfrage fast unverzichtbar. Aufgrund der hohen Nachfrage müssen Makler
vorsortieren; wer keine Finanzierung vorweisen kann, bekommt erst gar keinen Termin. Wenn Sie Respekt vor diesem Thema haben, können wir Sie beruhigen. Immobilienfinanzierungen sind nicht kompliziert, vor allem, wenn Sie einen kompetenten Partner wie uns an Ihrer Seite haben.

Wie hoch ist Ihr Budgetrahmen?

Zunächst müssen Sie prüfen, welche Mittel Ihnen zur Verfügung stehen. Dafür listen Sie sämtliche Einnahmen auf und ziehen davon die monatlichen Ausgaben ab. Der errechnete Wert stellt Ihren maximalen Budgetrahmen dar. Die zweite Komponente ist Ihr Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, umso besser werden die Konditionen Ihrer Finanzierung sein. Ganz ohne Eigenkapital ist eine Immobilienfinanzierung nur in Ausnahmefällen möglich. Um eine neutralere Perspektive auf Ihre finanzielle Situation zu bekommen, kann sich ein Berater lohnen. Er sieht Ihre Ausgaben möglicherweise etwas kritischer als Sie und hilft dabei, unvorhergesehene Ereignisse einzukalkulieren. Mit seiner Erfahrung verhindert er böse Überraschungen während der Laufzeit der Finanzierung.

Wie finden Sie die passende Immobilie?

Egal wie Sie an den Immobilienkauf herangehen: Ohne Objekt kann es keine Baufinanzierung geben. Für die Bank stellt das Objekt eine Sicherheit dar. Je besser sie das Objekt bewertet,
umso besser werden die Kreditkonditionen sein. Es gibt unzählige Wege eine passende Immobilie zu finden. Die einschlägigen Portale wie Immobilienscout oder Immonet bieten Immobilien online an und viele Immobiliengesellschaften vermarkten ihre Objekte mittlerweile auch auf diesem Weg. Vor allem in Großstädten können ein gutes privates Netzwerk oder Kontakte zu guten Maklern die Suche erleichtern. Grundsätzlich gilt: Je mehr Wege bei der Immobiliensuche beschritten werden, umso wahrscheinlicher finden Sie ein passendes Objekt.


Projekterstellung mit einem Finanzierungsberater

Wenn Sie ein passendes Objekt gefunden haben, wird Ihr individuelles Finanzierungskonzept erstellt. Der Finanzierungsberater prüft anhand Ihres Finanzkonzeptes das verfügbare Eigenkapital und errechnet eine dauerhaft finanzierbare Kreditrate. Doch nicht nur die Zahlen spielen eine Rolle. Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Großprojekt und die Durchführung hängt von vielen Faktoren ab: Wann wollen Sie die Immobilie abbezahlt haben? Sind Sondertilgungen absehbar? Wie wird sich Ihre Karriere voraussichtlich entwickeln? Bleiben die Ausgaben konstant oder könnten sie durch Kinder oder andere Umstände erhöht werden? All diese Faktoren beeinflussen die Zinsbindungsdauer und die ideale Tilgungsrate. Auf Basis dieser Angaben wird der Finanzierungsberater sein Bankennetzwerk durchsuchen und den Kredit wählen, der am besten zu Ihren Ansprüchen passt und gleichzeitig den niedrigsten Zinssatz aufweist.

Abschluss des Kaufvertrages beim Notar

Nachdem Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt haben, wird der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet. Dieses Dokument dient als Urkunde für Ihren Besitz. Da die Bank die Immobilie als Sicherheit nutzt, wird sie die vereinbarte Finanzierungssumme erst auszahlen, wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt ist. Die Kosten für den Notar müssen übrigens auch in die Finanzplanung einfließen. Sie machen immerhin knapp zwei Prozent der gesamten Kaufkosten aus.

Der Geldfluss

Mit Abschluss des Grundbucheintrags erhält der Verkäufer der Immobilie sein Geld von der Finanzierungsbank. Ob der vollständige Kaufpreis oder nur ein Anteil überwiesen wird, hängt davon ab, ob die Immobilie noch in der Bauphase oder bereits fertiggestellt ist.

Der Notar überträgt die Rechte der Immobilie

Der Notar ist sein Geld wert. Während die Bank sich um die Finanzierung kümmert, überträgt der Notar die Rechte am Grundstück und der Immobilie. Außerdem besorgt und übermittelt er zahlreiche weitere Unterlagen an das Grundbuchamt. Bis zur endgültigen Eintragung in das Grundbuch kann einige Zeit vergehen. Bis dahin wird der Käufer im Grundbuch vorgemerkt. Mit dem endgültigen Eintrag ins Grundbuch ist der Käufer dann auch offiziell Eigentümer.

Ihr persönlicher Finanzplan

Für die allermeisten Immobilienkäufer unterscheiden sich Traum und Realität deutlich. Wer hätte nicht gerne ein luxuriöses Anwesen, einen eigenen Garten und eine Dachterrasse? In der Praxis muss der Käufer aber häufig Kompromisse eingehen. Statt dem Einfamilienhaus wird es doch nur eine Wohnung, die Dachterrasse wird durch einen normalen Balkon ersetzt und der Garten ist nur halb so groß wie ursprünglich gewünscht. Hier ist es für den Käufer wichtig, Prioritäten zu setzen und seriös zu kalkulieren, was er sich leisten kann. Der bisherige Mietaufwand kann dafür zwar einen Anhaltspunkt geben, sollte aber nicht als endgültiger Wert betrachtet werden. Manche Menschen können ihre Miete ganz locker bezahlen und können sich für das eigene Objekt auch etwas mehr erlauben. Andere müssen ohnehin jeden Cent zwei mal umdrehen und genau überlegen, was sie in ihrer Immobilie wirklich brauchen. Auch außerhalb der Immobilienfinanzierung geht das Leben nach dem Hauskauf weiter. Deshalb sollte sichergestellt sein, dass nach dem Objekterwerb noch ausreichend Geld für Urlaube, die Reparatur des Autos oder die Klassenfahrt der Kinder übrig bleibt. Als grobe Orientierung kann man festhalten: Der Immobilienkredit sollte maximal 40 % des Nettoeinkommens ausmachen. Der einfachste Weg um die monatliche Belastung zu senken ist Eigenkapital. Je kleiner die aufgenommene Kreditsumme ist, umso geringer ist natürlich auch die monatliche Rate.

Wie viel Eigenkapital steht Ihnen zur Verfügung?

Die Frage nach dem Eigenkapital ist gar nicht so einfach zu beantworten. Den meisten Menschen steht deutlich mehr Geld zur Verfügung, als sie im ersten Moment denken. Neben den liquiden Mitteln auf Girokonten oder Sparbüchern können auch Aktiendepots, Anleihen, Kunst und sogar Haushaltsgegenstände in Eigenkapital umgewandelt werden. Die Entscheidung, ob sich die Umwandlung lohnt, muss natürlich in jedem Einzelfall neu getroffen werden. Wie viel Eigenkapital eingebracht werden muss, hängt von der individuellen Vermögenssituation ab. Wer bereits eine Immobilie besitzt und einen gut bezahlten Job hat, kommt möglicherweise mit fünf bis zehn Prozent Eigenmitteln aus. Wer keine nennenswerten Vermögenswerte besitzt sollte mindestens 20-30 % Eigenkapital einbringen.

Wie Sie Ihre Finanzierung selbst kalkulieren

Erfahrung zahlt sich aus. Wenn Sie sich über einen längeren Zeitraum mit Immobilien beschäftigen, Preise vergleichen und Wissen ansammeln, bekommen Sie ein gutes Gefühl für den Markt und angemessene Immobilienpreise. Das gleiche gilt für die Finanzierung: Nutzen Sie unterschiedliche Rechner, kalkulieren Sie gute und schlechte Szenarien und spielen Sie mit unterschiedlichen Laufzeiten, Zinsbindungsfristen und Zinssätzen. Auf diesem Weg werden Sie ein gutes Gefühl dafür bekommen, welche Objekte Sie sich leisten können. Mit diesem Vorwissen können Sie Aussagen und Vorschläge Ihres Beraters kritisch prüfen und seine Vorschläge hinterfragen.

Die passende Immobilie zum kalkulierten Kaufpreis finden

Basierend auf Ihren Berechnungen, wissen Sie jetzt, welche Immobilien Sie sich leisten können. Das erleichtert die Suche nach dem passenden Objekt und zeigt auf, welche Kompromisse Sie eingehen müssen. Im nächsten Schritt suchen Sie nach der geeigneten Immobilie. Bei Internetportalen können Sie bei der Suche den maximalen Kaufpreis einschränken, dem Makler können Sie konkrete Zahlen für seine Suche nennen und auch in Ihrem eigenen Netzwerk können Sie schnell erkennen, ob eine vorgeschlagene Immobilie für Sie finanzierbar ist.

Unverbindliche Angebote einholen

Wenn Sie ein passendes Objekt gefunden haben, können Sie sich konkrete Finanzierungsangebote einholen. Nutzen Sie dafür Kreditvergleichsportale. Die angebotenen Finanzierungen gehen teilweise sehr weit auseinander. Aus den konkreten Zins - und Tilgungssätzen können Sie dann bereits die monatliche Kreditrate und die Laufzeit ableiten. Vergleichen ist bei Finanzierungskrediten essentiell. Auf einer Vergleichsplattform erhalten Sie nicht nur ein einzelnes Angebot einer konkreten Bank, sondern können zwischen hunderten von Kreditangeboten wählen. Bei diesen Vergleichen können Sie auf lange Frist eine Menge Geld sparen. Nicht umsonst heißt es: Vergleich macht reich!


Welche Fördermittel können Sie nutzen?

Der Staat bietet Ihnen zahlreiche Förderprogramme, um Ihr Objekt günstiger zu bekommen. Wenn Sie Kinder haben oder die Immobilie selbst nutzen, kann der Staat Ihre Finanzierung bezuschussen. Auch energetische Sanierungen im Sinne des Klimaschutzes werden vom Bund gefördert. Über diese Förderprogramme können Sie Zuschüsse für die Altersvorsorge erhalten, Zinssätze senken, Steuerrückzahlungen bekommen oder vom sogenannten Baukindergeld profitieren. Aber Vorsicht: Die Mühlen mahlen langsam. Zwischen Beantragung und Auszahlung vergeht einige Zeit. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich frühzeitig über Fördermöglichkeiten informieren und abklären, welche Mittel Sie beantragen möchten. Welche Aufgaben hat der Notar Der Immobilienerwerb ist für die meisten Menschen das größte Geschäft ihres Lebens. Deshalb ist der Prozess der Vermögensübertragung streng geregelt. Ein Notar schafft Sicherheit für Käufer und Verkäufer, da Fehler in der Abwicklung den finanziellen Ruin für die benachteiligte Partei bedeuten können.  Bei der Prüfung durch den Notar ist Geduld gefragt. Grundeigentumsverhältnisse, andere Mietverträge, Objektlage, Baulasten und Vorkaufsrechte sind nur einige der Umstände, die er prüfen muss. Diese Prüfung nimmt Zeit in Anspruch. Deshalb müssen Sie sich häufig einige Zeit gedulden, bis der Eintrag ins Grundbuch erfolgen kann. Welche Vorbereitungen müssen für den Termin beim Notar getroffen werden? Sie müssen auf jeden Fall den Kaufvertrag prüfen lassen. Er bildet die Grundlage für die spätere Beglaubigung. Fehler im Kaufvertrag können drastische finanzielle Folgen haben. Stellen Sie vor dem Termin sicher, dass Sie über alle Einzelheiten des Kaufvertrags informiert sind und halten Sie Ihre Ausweisdokumente bereit.

Wie läuft der Notartermin ab?

Wichtig ist: Hören Sie genau hin was der Notar vorliest. Wenn sich etwas im Kaufvertrag nicht so verhält wie abgesprochen, müssen Sie sofort eingreifen. Gibt es nichts zu beanstanden, wird der Kaufvertrag beurkundet. In der Urkunde sind die Namen von Käufer und Verkäufer, die Lage des Grundstücks, der Kaufpreis und eventuelle Hypothekenübernahmen festgehalten. Außerdem sind die Auflassungserklärung, Auflagen
und Bewilligungen vermerkt.  Der offizielle Eigentumsübertrag fällt auf den Moment des Eintrags ins Grundbuch. Bevor dieser Eintrag gemacht werden kann, muss dem Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und eine mögliche Löschungsbewilligung vorliegen. Um die Vorbereitung und Organisation dieser Unterlagen kümmert sich der Notar. Schon beim Einreichen der Unterlagen wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Das sichert den Käufer gegen Vertragsbrüche ab.


Wie läuft die Auszahlung ab?

Wie in einem vorherigen Abschnitt bereits erwähnt, hängt die Auszahlungssumme vom Baufortschritt ab. Ist das Objekt bereits fertiggestellt, wird die komplette Summe ausgezahlt. Befindet sich das Objekt noch in der Bauphase, werden Teilsummen ausgezahlt, die vom Fortschritt des Bauprojekts abhängen. Wichtig ist auch, wann die Bank ihre Sicherheit rechtswirksam besitzt und die Immobilie im
Grundbuch eingetragen ist. Vorher wird keine Bank etwas auszahlen. Die Dauer des Grundbucheintrags hängt von einigen äußeren Einflussfaktoren ab, beträgt in der Regel aber vier bis sechs Wochen.


Wie wird bei Bestandsimmobilien ausgezahlt?

Neben den erwähnten Eintragungen der Sicherheiten spielt auch die Fälligkeit des Kaufpreises eine Rolle. Im Vertrag wird festgehalten, wann der Verkäufer sein Geld erhält. Ist
dieses Datum noch nicht erreicht oder keine Fälligkeitsmitteilung vermeldet, zahlt die Bank nicht aus. Eine vorübergehende Ersetzung des Eintrags im Grundbuch kann zum Schutz des Verkäufers durch eine Notarrangbestätigung erfolgen. Dadurch wird der Verkäufer gegen längere Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt abgesichert. Die Notarrangbestätigung ersetzt vorübergehend den Eintrag der Grundschuld. Auszahlungen in der Bauphase Wenn Bauprojekte finanziert werden sollen, wird die vereinbarte Kreditsumme nur in Raten bereitgestellt, die vom Fortschritt des Projektes abhängen. In der Bauträgerverordnung ist genau geregelt, für welche Leistungen des Bauträgers bereits Teilsummen angefordert werden dürfen. Im Folgenden haben wir eine Übersicht über die Forderungsrechte des Bauträgers
erstellt. Für den fertigen Rohbau müssen 40 % der vereinbarten Summe ausgezahlt werden. Weitere zehn Prozent werden für den Einbau der Fenster und Verglasung fällig. Für die Fertigstellung des Daches erhält der Bauträger acht Prozent. Die verbliebenen 42 % verteilen sich auf kleine Einzelposten, die in der Bauträgerverordnung geregelt sind. Der Bauträger ist, über den Architekten oder das Bauunternehmen, in der Pflicht, der Bank regelmäßig nachzuweisen, wie weit der Bai bereits fortgeschritten ist, wenn er Auszahlungen erhalten möchte. Verzögerungen am Bau oder beim Nachweis können dabei teuer werden. In vielen Finanzierungsverträgen ist geregelt, dass bei Nichtabruf der Summe zu vereinbarten Zeitpunkten Bereitstellungszinsen fällig werden. Deshalb sollten Belege möglichst direkt nach Erhalt eingereicht werden.

Der Abschluss

Nach dem Abschluss des Kaufvertrags hat der Käufer in der Regel 14 Tage Zeit, um die vereinbarte Summe zu überweisen. Der Zeitraum kann aber auch abweichen. Sobald das Geld angekommen ist, muss der Verkäufer dem Notar den Eingang bestätigen. Im nächsten Schritt schickt der Notar alle nötigen Unterlagen zur Umschreibung an das Grundbuchamt. Mit diesen Unterlagen wird die finale Umschreibung im Grundbuch vollzogen. Der letzte Schritt ist Vollzugsmitteilung. Diese geht beiden Parteien zu. Wird diese nicht beanstandet, ist das Immobiliengeschäft vollzogen.

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